教育 > > 正文

融创中国董事会主席孙宏斌的“地王”逻辑

2019-08-13

    融创中国董事会主席孙宏斌的“地王”逻辑:融创中国不差钱 最怕拿不到合适的地

\

    融创中国董事会主席孙宏斌。 本报记者 郭杨 摄

    本报记者 刘娟 发自苏州

    最近一段时间,与融创中国控股有限公司(01918.HK,以下简称“融创中国”)联系最紧密的当属“地王”二字。

    今年8月以来,融创中国连续拿下3个“地王”,分别是楼面价近2.8万元/平方米的北京亦庄一地块、楼面价达7.3万元/平方米的北京农展馆地块,以及总价103.2亿元的天津南开区天拖地块,依次创区域单价、全国单价、天津总价地王纪录。

    截至目前,融创中国已经在土地市场上投入276亿元,是去年拿地总额的两倍有余。

    一系列大手笔拿地,再度将孙宏斌及融创推到了舆论的风口浪尖。带着市场的种种疑问,时代周报记者专访融创中国董事会主席孙宏斌,借此了解融创中国的拿地逻辑和企业策略。

    “我们没有买过贵地”

    化身为“地王”制造机器的融创中国,让外界不禁又联想起10年前的顺驰。彼时的孙宏斌带领着顺驰四处攻城略地,所到之处的“地王”纪录被频频改写,但最终顺驰以失败告终。

    业界正为孙宏斌再度激进扩张的做法,捏了一把冷汗。而来自王石的“暗示”更是增加了部分投资者的恐慌,甚至在国际著名评级机构穆迪的评价中,都直言激进拿地背后存在的风险。

    “融创中国目前确实在房地产市场上获取丰厚利润,但这种状态能否持续,很多人心里存着问号。而在这样的时候,再以如此高价拿地,这中间的风险还是很大的。”中信证券一位分析师告诉记者。

    不过,孙宏斌对此并不买账。在他看来,融创中国没有买过贵地。 

    “在我脑子里没有地王的概念,北京、上海是我们的主战场,又在这些城市的最核心地段拿地,那里地价是最贵的,当然这要看跟谁比,相对市场还是相对售价。”孙宏斌有自己的一套解释,比如农展馆项目,当天在现场的4家公司报价都超过了7万元/平方米,可以说在所有参与竞拍的公司看来,7万元/平方米是一个底线。如果不是融创夺下农展馆地块,换了任何一家一样会成为“地王”。

    同样,孙宏斌也很不满自己身上被扣的“激进”标签。

    “有时候觉得挺有意思的,激进这个词永远摘不掉了。”孙宏斌颇为无奈,最近很多人在质疑,融创中国是不是跟顺驰当年一样?我一直没有认为顺驰是失败的,那时顺驰跑得比较快,然后摔了一跤,之后我们知道了为什么摔跤,吸取教训,爬起来又跑了,跑了八百里远,结果大家还纠结于顺驰摔跤的原因。

    孙宏斌反驳激进说法的另一个关键原因,就是融创目前相对稳定的现金流。在他看来,从现金流上来说,去年年底,融创中国账上有130亿元,哪怕到现在账上也一直有100亿元,即使这个月底把所有土地款项付清,账上还有很多钱,所以不算是“激进”。  

    最怕拿不到合适的地

    支撑庞大购地款的,是融创中国不断攀升的业绩。融创中国不是规模最大的房地产企业,却是发展最快的房地产企业之一:2010年,融创全年的销售额为83亿元,2011年为192亿元,涨幅接近翻番;2012年则完成销售356亿元,增幅同样高达85%,成功实现“三级跳”;今年上半年236亿元的销售额,同比涨幅也达89%,排名2013年上半年中国房企销售额第11位。

    而根据月初的公告,融创今年前三季度已经完成合约销售金额364.2亿元,同比增长71%。此外,随着苏州桃花源、北京枫丹一号等楼盘的陆续开盘,或将再次迎来年内的业绩高峰。

    “即使不赚钱我也高兴,这种项目一辈子也就做这么一次。”孙宏斌所说的,是融创中国与绿城合作开发的苏州桃花源项目。置身于桃花源的中式庭院里,孙宏斌毫不掩饰对该项目的喜爱和骄傲,“桃花源是中国最好的项目,前无古人后无来者,对得起苏州的千年文脉和这个区域的价值。”

    实际上,苏州桃花源项目正是曾经的“地王”项目—绿城在2009年以36亿元拿下的本来认为亏定了的“暗雷”。不过在争议和猜测中度过了4年,昔日地王一经面世便获得了7亿元的意向成交金额。而这个项目只是融创中国旗下融绿平台业绩狂飙的一个缩影。  

    “这个月,500亿元肯定会过了,”发布会上,孙宏斌信心满满地表示。但当记者问到,有没有计划何时冲击千亿元时,孙宏斌反问:“没想过,千亿又能怎么样?” 

    在速度和稳健、负债率和现金流中,孙宏斌正做着艰难的平衡。但看似矛盾的是,孙宏斌说,他一直不看好房地产市场。  

    他深有体会的是,目前只有北京、上海的房地产市场比较火热,而其他很多城市的楼市都是冰凉的,像无锡、常州等都没有那么热,整个市场分化得很厉害。

    在市场人士看来,融创中国旗下豪宅市场受政策波动影响风险较大,这点毋庸置疑。不过,在孙宏斌的逻辑里,融创中国目前面临最大的风险是“拿地”,而非政策的不确定,“后面拿地太难了,资金不是问题,但以合适的价格拿到合适的地比较难。” 

    “不用再偷偷摸摸学绿城”

    与此同时,融创中国与绿城选择合作开发来规避风险。

    融创中国先后合作过的房企包括绿城、葛洲坝、保利、方兴、首钢、九龙仓等,合作项目的比例接近60%,这种模式可以让融创中国迅速做大做强,甚至有能力冲击一线房企阵营。

    “相比在公开市场拍地,融创中国显然更青睐更能控制成本的收购、合作模式。”睿信致成管理咨询董事总经理郝炬分析,合作开发、区域聚焦和强势销售正是融创中国能在逆势中扩张的法宝。

    融创中国其实就将合作定位自己未来的发展方向。之前无论与绿城的合作,还是与方兴、保利、九龙仓等企业,都让融创中国加速成长。2012年,融创中国与绿城的合作,更是被孙宏斌描述为当年“最重要的头等大事”,今年公司450亿元的销售目标,与绿城合作部分将占到业绩的1/3。

    孙宏斌认为,通过合作优势互补后,不管在管理、产品,还是成本控制、融资方面都会更好。所以,这两个原因导致开发商之间的合作会越来越多。

    “我们和绿城合作以后,我们在做中国最好的产品。”孙宏斌称,融创中国从2007年开始定下来聚焦几个一线城市做高端精品,但我们产品和绿城有差距,和绿城合作以后,这个产品能力进步就特别快了,“原来我们学绿城都是偷偷的,就在外面照照相。现在可以专门为融创开研讨会,”我们现在合作的都是打着绿城的品牌,包括和保利合作的,和葛洲坝合作的项目都是打绿城品牌。

    “但这也需要合作双方很深的信任,一旦出问题,也存在很大的隐患。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉就曾表示,融创中国优劣势并存,企业在内部管理、决策协调方面还需改善。


相关阅读:
皇家国际 www.lcdmk.com
-

-

相关阅读

新闻网&好网群简介 | 法律顾问 | 会员注册 | 营销服务 | 人才加盟