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记者调查:河南多地出招去库存 "强心针"药效几何?

2019-08-08
记者调查:河南多地出招去库存  "强心针"药效几何?

资料图

人民网郑州6月13日电 (石国庆)外出务工多年的河南安阳农民宋俊红,一心想在市里给孩子买套婚房。但他算了几个月的帐,也没能下定决心。

给了宋俊红“临门一脚”的是安阳市促进房地产发展的“22号”文。文件明确凡是购买市区新建商品住房(别墅除外),每套补贴2万元。

“正发愁买房后的装修款呢,这下好了。”拿到补贴的宋俊红喜不自禁。

去年以来,中央连续出台推进楼市去库存政策,河南各地也密集出招,纷纷出台刺激消费政策。目前来看,这轮政策对部分地区楼市去库存形成实质利好,个别地市在新政出台后的两、三个月内,商品房销量占全年销量的比例超过50%。

河南去库存举措是否真正起到实效?能否持久?近日,人民网河南分网记者到多个地市调查摸底。

刺激效果明显

一地级市两个多月卖掉全年销量的一半多

4月8日上午11点,许昌市恒达金汇广场项目售楼部,置业顾问郑丹丹稍稍舒了口气:“刚刚送走一波看房的顾客”。

从去年10月以来,她的工作像是按下了“加速键”,现场咨询和电话咨询的顾客络绎不绝。购房者询问的问题也比较集中,何时开盘?能否赶上政府的补贴政策?

市民怕错失机会,缘于诱人的政策红利。

许昌出台的支持住房消费“62号”文件,对在市区购买144平方米以下的商品房,市财政每平方米补贴150元。对具有硕士研究生学历的,每套享受2.5万元补贴,具有博士学历的,每套享受3万元补贴。

这个政策让许昌市房地产协会会长、河南金石地产有限公司董事长郑伟杰“喜出望外”。他介绍,从2015年10月20日去库存政策出台到当年年底,短短71天,市区所售商品房就占全年销量的55.13%。

而许昌腾飞地产公司总经理方少锋也着实体验了把政策的威力。

公司旗下有两个楼盘,从2015年5月至9月,其中的尾盘项目只卖出一套房子,在售楼盘卖出131套;而从2015年10月底至2016年4月初,尾盘项目房子售罄,在售楼盘卖出400多套。

“尾盘的房子一般认为是户型不好的,没想到也被一抢而空。”面对“立竿见影”的效果,方少锋啧啧称奇。

和许昌一样,安阳市区去库存情况也令人欣喜。

为搭上政策便车,部分开发商适时调整营销策略,打出“政府补贴2万,企业让利2万”的广告,吸引消费者购房。

去年政策出台后,销售面积和销售额两项指标回暖上升,仅9月至12月,市区网签备案商品房合同就达17607套,同比增长65%,占全年总销售套数的56%。

随着去库存步伐的加快,一些地市去库存周期开始进入合理区间。两地城建部门负责人表示,以目前的销售速度来看,许昌市和安阳市的消化周期分别约有10个月和12个月。 “目前,全省18个省辖市和部分县(市)陆续出台了鼓励农民进城购房的具体支持措施。”河南省住建厅相关负责人说。

“郑州作为河南省会,产业规模、经济体量都比较大,人口吸纳的能力比较强,去库存压力相对较小。但是部分省辖市,特别是众多县,去库存压力仍然较大。经过测算,有些县消化完目前的库存,需要4年左右的时间。”郑州大学商学院副院长王海杰教授说。

长期难以为继

刺激措施存在诸多短板

尽管一些地市出台的楼市去库存政策取得了明显效果,但业内普遍认为,刺激政策只能是短期行为,“强心针”存在局限性。

首先一个就是财力问题。安阳市的补贴政策实施仅三个月,就累计发放购房补贴款3.3亿元。“安阳市在筹集补贴资金上存在一定困难,补贴政策推动力不足。”安阳市住建局局长侯津琪说。

也有学者认为补贴的公平性值得商榷。“用财政资金补贴购房者,这对不买房子的人并不公平。”王海杰认为,政府可以设立引导基金,撬动更多社会资本进入到相关产业领域里,优化去库存环境。

政策的稳定性直接影响去库存的效果。以许昌为例,许昌市出台的补贴政策原定期限至2015年年底,随后又分别延长至2016年3月底和6月底。

政策两次延期,让郑伟杰有点不适应:“政策的反复无常,不仅让企业无所适从,也不利于市场的稳定,尤其会影响购房者的心理预期,加剧楼市紧张情绪。”他建议政府稳定政策,给企业准备资金、土地留足时间。

王海杰也认为,政府对市场的过多介入,本就会阻断人们形成市场化的思维和预期,政策来回变动,也在一定程度上影响了政府的威信。

补贴结构的单一性也弱化了去库存的效果。专家建议,针对不同人群,应采取更细化的补贴政策。

还以许昌为例,郑伟杰建议,对农民的补贴由150元变为200元,对市民的补贴由150元变为100元,通过差异化补贴,引导农民在近郊购房,引导市民购买位置好、价位高的优质房,最终形成梯次消费结构。

“精准补贴激励农民进城买房的同时,也提高了政府资金的使用效率。”郑伟杰说。据了解,2015年全省新建商品房销售中农民购房占比37%。

“市场一旦出现停滞、下滑,很快会像传染病一样传播开来。”一线也不乏忧虑的声音:安阳市华强新城市发展有限公司总经理汤福喜就担心,刺激政策一方面满足了“刚需”的愿望,也提前透支了民众的消费欲望,集中释放后可能会造成未来需求的下滑。

精准去“病灶”

既要“强心针”,更需“长效药”

业内人士表示,下好去库存这盘棋,长期来看,还须打好金融产品创新、产城融合、土地制度改革等系列“组合拳”。

河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰教授建议,金融部门应开发专门针对进城农民的金融产品。比如,鉴于农民在秋收、年底会有大笔收入进账,能否打破现行的月月还款制度,改为一年三次或四次还款,这样更能符合农民的实际。

此外,回购商品房也成为各地去库存的有力补充。购买商品房作为棚户区改造安置房的,单套面积可放宽到144平方米,作为公租房的,单套面积放宽到90平方米。

“从供给方着手,适度回购商品房,无论对于房地产去库存,还是保障房供应,都是必要的。今后对于棚户区改造,要尽可能通过货币化方式,以集中团购商品房的办法解决。”李晓峰表示,停建公租房已经成为开发商们普遍的呼声。

“土地是房地产之母。”去库存离不开调节土地供应这个“总阀门”。河南省政府有关负责人近日表态:商品房库存高、销售面积下降、货币化安置率低的市和县,停止供应商品住宅房土地。

去库存刺激了楼市,吸引了很多农民进城。但随之而来的社会问题值得关注。

农民进城,老家的房子和地怎么办?孩子上学怎么解决?进城后的生计怎么维系?

河南要求楼盘建设和城市基础配套设施同步开工、同步建设、同步投入使用。新购房农民在教育、卫生等公共服务上享受市区居民同等待遇。就业方面,河南多地出台政策,对进城定居农民从事工商业经营的,工商、税务、卫生、环保、城管等相关部门优先办理经营资质和置业手续;对就业创业的,人社部门负责提供创业指导、技能培训、职业介绍等免费手续;对创业困难的,按照国家政策优先解决小额担保贷款,解决农民“进得来、留得住、有发展”问题。

“去库存只是表象,深层次的问题是产城融合和土地制度改革”。在王海杰看来,没有产业的支撑,短期补贴政策只能“治标不治本”。他认为,现行土地制度下,尽管土地可以流转,但其规模化和收益性并不稳定。

从根本上讲,如何改革农村产权制度,使得宅基地和承包地等资产变现,让农民获得更多财产性收入,降低进城成本,增强购买力,仍将是改革的重点。

“城镇化是人的城镇化,除了房子,城市还应该为居住者提供充足的公共产品和服务。”李晓峰认为,不能寄希望所有地方的库存都能去掉。远郊区、人口吸引能力较差的三、四线城市,即使有补贴,也会存在烂尾楼。


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